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打折力度空前,地产商真要凉凉?
 
2018-10-13 10:13:55

 来源:财经十一人

  现在就说“一首凉凉送给地产商”还为时过早,降价抛售只是房企加快资金回笼的手段,未来,“财技”才是决定房企能否活下去的关键

  国庆前后,万科、碧桂园、恒大都出现部分楼盘降价抛售的现象。

  高喊“活下去”的万科,其厦门“首开万科白鹭郡”别墅,推出107套特价别墅,89-110平米的联排别墅,原价500万,现一口价278万,直接腰斩;碧桂园位于上海浦东惠南的碧桂园南郡项目, 项目开卖只有两个月,突然降价近30%,一夜之间将备案均价3.5万/平米直接降到2.6万-2.8万/平米。

  房价高位回落,一般情况下10%以内并不会出现房闹现象,但是,最近地产商的打折力度空前,动辙优惠程度超过一套房子的首付款,业主们自然不淡定了。一边是业主打砸售楼处,拉横幅维权;一边,品牌地产商们为了面子展开各种补偿公关。

  年关将近,被唱衰近两年的房企大佬们仿佛真的挺不住了。这一波降价抛售操作,是地产商戏精上身,还是真的如郁亮所说,要“活下去”?

  从中报来看,几家头部地产商表现依然亮眼。恒大、万科、碧桂园2018年上半年营业收入分别为3003.5亿元、 1059.7 亿元、1318.9亿元,同比分别上升59.8%、 51.8%以及69.7%。

  对这些头部企业来说,抛售楼盘最主要的原因是要加快资金回笼,面对严竣的外部环境,提前储备粮草。

  十年前,地产商通过屯地屯房获得高利润,如今一二线城市限价、限购、限贷,三四线城市棚改货币化安置政策收紧,上涨空间回落,房子砸在手里,占的全是流动资金。地产商们再想高枕无忧,逢高抛售已经没有了条件。一是,地产公司的融资越来越难,必须加快资金回流;二是,政府坚决控房价的大环境下,市场规律大不过宏观调控。

  十年前,地产商买一块地,可以1:1的配资,甚至,有的信誉良好的头部房地产商,只需支付30%的地价。如一家开发商用4亿元购得一块地,自己出了2亿,剩下的2亿可以找银行配资。当地产商成功拍下这块地后,如果整个项目运转效率好,几乎可以不再花钱,就净收利润。如在施工阶段,地产公司可以让建安公司(施工建设单位)先垫资,当建安公司把房子盖到一定规模,地产公司就可以申请销售许可证,一旦满足了当地的预售条件,地产商就提前把房子卖给消费者,然后再把获得的部分购房款还给建安公司。整个建房过程,地产公司就像从建安公司获得了一笔无息代款。当然,在买地成功,四证齐全后,地产公司还可以向银行申请一笔开发贷款。

  然而,从2016年年底开始,一行两会及住建部、国土资源部就联合出手,新的调控政策,直指杠杆融资,让地产企业原本的主流融资模式难以为继。

  2016年11月,银监会(现改名银保监会)下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》,要求银行严查资金违规用于购地的问题。在此之前不久,上海市已明令:开发商拍地资金来源应为合规的自有资金,不允许银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违规进入土地拍卖市场。随后,南京、广州、重庆也于2017年年初提出严禁买地配资,以及严查银行发放开发贷款的合规性。

  开发商们普遍反应,最难的是2018年第一季度,几乎所以土地买卖,开发商都必须用自有资金成交,很多已经谈好的项目,因为没有银行贷款而搁置。2018年4月27日,被称为史上最严资管新规下发,此前,《商业银行委托贷款管理办法》也落了地。两个新规对地产融资的影响就是,近一步确定了此前地方监管的方向,即禁止银行理财资金注入资管计划为房企拿地输血,同时,严查房地产开发贷款审批、去向等问题。一般银行给开发商的开发贷款利率是4.7%左右,2018年已经上浮30%〜50%,达到7%左右。

  祸不单行,房企的另一个现金流来源也受到威胁。9月21日,广东省房地产行业协会向住建部建议,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度。虽然后来经官方证实,这只是内部讨论,但如此敏感时期,也让地产开发商们惊出一身冷汗。

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